전세사기 예방 체크리스트 6가지 보증금 안전하게 지키는 법

최근 몇 년 사이 언론과 커뮤니티에는 전세사기와 관련된 피해 사례가 심각하게 증가했습니다.

전세사기의 피해자 중 다수는 ‘계약 완료 후’ 단계에서 예상치 못한 사고를 경험합니다.

 

전세보증금이 반환되지 않거나 권리관계에 문제가 발생하는 경우가 바로 그런 예입니다.

 

 

이번 글에서는 전·월세 계약 중후에 확인해야 할 6가지 체크리스트를 중심으로 보증금을 지키기 위한 실천적 방법을 깊이 있게 정리해 드립니다.

 

 

전월세 계약 전 필수 체크리스트 보러 가기

 

1. 잔금 지급 전 권리 변동 사항 반드시 재확인

전세 계약서를 작성하고 도장을 찍은 시점에서 등기부등본을 한 번 확인하셨을 것입니다.

 

하지만 중요한 것은 잔금 지급 직전 시점에 다시 확인하는 것입니다.

 

시간이 지나며 저당권이 새롭게 설정되거나 선순위 임차인의 정보가 변동되는 경우도 있기 때문입니다.

 

꼭 해야 할 체크리스트

• 등기부등본은 계약 당일과 잔금 당일 각각 발급
• 권리관계(근저당권, 전세권 등) 변경 여부 확인
• 등기변동은 모바일 ‘정부24’나 ‘대법원 인터넷등기소’에서도 확인 가능

이 한 가지 절차만으로도 수천만 원에 이르는 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

2. 임대인 신원 정말 '본인'이 맞는지 확인

계약서를 작성한 상대가 실제 소유자인 임대인인지 반드시 확인해야 합니다.

특히 최근에는 가짜 임대인 사칭 사기가 늘어나고 있는 만큼 신분 확인은 필수 중의 필수입니다.

 

임대인이 직접 오지 않고 대리인이 왔다면?

• 인감도장이 찍힌 ‘위임장’과 ‘인감증명서’를 반드시 받아야 하며
• 두 문서의 인감 도장이 정확히 일치하는지 직접 대조해야 합니다.

부동산 거래에서는 ‘신뢰’보다 ‘확인’이 우선입니다. 작은 확인 하나가 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

 

 

3. 특약사항을 계약서에 명확하게 기재하세요

특약사항은 단순한 부속 조건이 아니라 계약서의 핵심 보호 장치가 될 수 있습니다.

 

다음과 같은 내용을 꼭 특약사항에 넣는것을 추천드립니다.

• 계약일 다음 날부터 저당권 및 담보 설정 금지 조항
• 고지되지 않은 선순위 임차인이나 세금 체납이 있는 경우, 계약 무효화 가능 조항

이런 항목들은 문제 발생 시 임차인의 법적 방어권이 되어줄 수 있습니다.

 

 

예시 특약 문구

“계약일 익일부터 본 건물에 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반한 경우 계약은 무효로 간주하며 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있다.”

 

4.공인중개사 등록 여부 확인은 기본

‘믿을 만한 중개사라서 괜찮겠지’라는 안일한 생각은 금물입니다.
실제로 공인중개사 자격 없이 활동하는 불법 중개사무소도 적지 않습니다.

 

국토교통부가 제공하는 브이월드 부동산중개업 조회 서비스나 안심전세 앱을 통해 쉽게 확인할 수 있으니 꼭 조회해 보시기 바랍니다.

 

 

조회 가능한 정보

• 개업공인중개사 등록 여부
• 소속 공인중개사 명단
• 등록된 중개보조원 정보 등

이 과정을 생략하면 나중에 중개사 책임조차 물을 수 없는 상황에 놓일 수 있습니다.

 

5. 전입신고와 확정일자 신청은 기본 중의 기본

전입신고와 확정일자는 세입자에게 대항력과 우선변제권이라는 강력한 법적 보호 장치를 부여합니다.

전세보증금을 지키기 위한 최소한의 법적 무기가 될 수 있습니다.

 

전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 하며 확정일자는 주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 간편하게 신청할 수 있습니다.

 

대항력과 우선변제권의 차이

• 대항력 : 집이 경매에 넘어가도 거주하면서 권리를 주장할 수 있음
• 우선변제권 : 보증금 반환 시 다른 채권자보다 우선해서 받을 수 있음

이 두 가지 권리는 동시에 갖춰져야 강력한 보호가 가능하니 반드시 전입신고와 확정일자 모두 챙기시는 것을 추천드립니다.

 

 

6. 전세보증금반환보증에 가입하기

‘전세사기 피해자 대부분은 보증보험에 가입하지 않았다’는 뉴스 한 번쯤 보셨을 것입니다.

전세보증금반환보증은 세입자가 가장 확실하게 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다.

 

이 보증은 HUG(주택도시보증공사)가 제공하며 만약 집주인이 계약 만료 시점에 보증금을 돌려주지 않으면 HUG가 대신 지급하고 나중에 집주자에게 구상권을 청구합니다.

 

 

가입처

• 안심전세 앱
• 토스, 네이버, 카카오 부동산
• 시중은행 및 HUG 영업지사

가입 조건이나 절차가 까다롭지 않기 때문에 무조건 가입하여 안전하게 보증금을 지키는 것을 추천드립니다.

 

7. 전·월세 계약 시 필수 체크리스트 요약

 

항목	설명
권리변동 확인	잔금 지급 전 등기부등본을 다시 발급받아 권리 관계(근저당권, 전세권 등) 변동 여부를 확인
임대인 본인 확인	임대인이 본인이 맞는지, 대리인일 경우 인감도장 찍힌 위임장과 인감증명서 대조
특약사항 작성	담보권 설정 금지, 고지되지 않은 정보 발견 시 계약 무효 가능 등을 특약사항에 명시
공인중개사 조회	브이월드 또는 안심전세 앱을 통해 중개사 등록 여부 및 보조원 확인
전입신고 및 확정일자	14일 이내 전입신고 및 확정일자 신청으로 대항력과 우선변제권 확보
보증보험 가입	HUG 전세보증금반환보증에 가입하여 집주인이 보증금 반환하지 않을 경우 대비

 

8. 사전 대비가 최고의 보증

전세계약은 결코 간단한 계약이 아니고 수천만 원에서 억 단위에 이르는 인생 자산을 걸고 체결하는 중요한 법적 행위입니다.

 

전·월세 계약 전 6가지와 계약 중·후 6가지 총 12가지를 제대로 체크하는 것만으로도 대부분의 전세사기를 사전에 막을 수 있습니다.

 

전월세 계약 전 필수 체크리스트 보러 가기

 

 

소중한 내 보증금 국가에서 제공하는 정보와 제도를 적극 활용해서 지키기를 추천드리며 이번 글이 여러분의 안전한 전세계약에 든든한 안내서가 되기를 바랍니다.

 

전세사기 피하는 법 전월세 계약 전 필수 체크리스트 6가지

전세사기 피하는 법 전월세 계약 전 필수 체크리스트 6가지