취업 후 첫 독립, 연인과의 동거, 지역 이동 등 누구에게나 일어날 수 있는 자취의 시작은 기대감과 동시에 불안감도 함께 따라오곤 합니다.
특히 요즘 뉴스에서 끊이지 않는 전세사기 사건은 이런 걱정을 현실로 만들어 줍니다.
보증금 수천만 원을 못 돌려받아 고통받는 사람들의 사례는 더 이상 남의 이야기가 아니지만 확실한 정보를 알고 준비한다면 소중한 내 돈을 지킬 수 있습니다.
이번 글에서는 전월세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 상세하게 정리해 드리겠습니다.
1. 전세와 월세, 그 차이를 정확히 이해하자
전세와 월세의 구조적 차이는 단순히 '돈을 많이 내냐 적게 내냐'의 차원이 아니라 거주 방식, 금전 흐름, 법적 보호 측면에서도 큰 차이를 보입니다.
- 전세는 임대인에게 일정 금액을 일괄로 맡기고 매달 월세는 없는 구조입니다. 계약 기간이 끝나면 전세금 전액을 반환받는 것이 원칙입니다.
✔️ 자금 여유가 있다면 장기적으로 훨씬 유리합니다.
✔️ 단, 보증금이 커서 전세사기에 노출될 위험이 더 크기도 합니다.
- 월세는 보증금을 소액으로 내고, 매달 일정한 금액을 지불하는 구조입니다.
✔️ 초기 부담이 적지만, 장기적으로 보면 총 지출이 더 많아질 수 있습니다.
✔️ 이사 및 해지 시 보증금 반환 문제는 상대적으로 적은 편입니다.
- 반전세는 전세와 월세의 중간형태입니다. 보증금은 전세보다는 낮고 대신 매달 소액의 월세를 부담하는 방식입니다.
✔️ 전세금 마련이 부담스럽고, 월세는 피하고 싶은 분께 적합합니다.
여러분들의 자산 현황, 소득 안정성, 향후 거주 계획 등을 종합적으로 고려해 라이프스타일에 맞는 주거 형태를 선택하는 것을 추천드립니다.
2. 깡통전세의 늪, 어떻게 피할 수 있을까?
뉴스나 SNS를 통해 한 번쯤 들어보셨을 ‘깡통전세’
그 이름만 들어도 등골이 오싹해지지만, 정작 구체적으로 무엇을 의미하는지는 잘 모르는 분들이 많습니다.
깡통전세란?
집의 시세 대부분이 임차인의 보증금과 빚(근저당)으로 구성되어 있어 경매나 압류 등의 상황 발생 시 보증금을 돌려받기 어려운 위험한 구조를 말합니다.
예를 들어
- 집값이 6억 원인데,
- 집주인이 2억 원의 대출을 받은 상태에서
- 여러분의 전세보증금이 5억 원이라면 경매가 진행되었을 때 보증금 전액을 돌려받지 못할 확률이 높습니다.
이건 깡통전세의 전형적인 예시입니다.
어떻게 피할 수 있을까?
- 전세보증금 + 근저당권(대출금)이 시세의 80% 이하인지 확인
- 국토교통부 실거래가 공개시스템, 안심전세 앱 활용
- 시세보다 과도하게 높은 전세보증금 제안이 들어온다면 반드시 의심!
안전한 거래는 반드시 시세 확인부터 시작됩니다.
조금 번거롭더라도 꼭 체크하시는 것을 추천드립니다. 이 한 번의 확인이 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
3. 등기부등본, 당신의 보증금 생명을 좌우한다
전세사기를 피하는 가장 확실한 무기, 바로 ‘등기부등본’입니다.
이 한 장의 문서만 잘 읽어도 위험한 계약을 충분히 피할 수 있습니다.
등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다.
- 표제부 : 주소, 건물 정보
➡️ 계약하려는 주소와 실제 부동산 주소가 일치하는지 꼭 확인! - 갑구 : 소유권 정보
➡️ 현재 집주인이 실제 소유자인지, 압류나 가압류는 없는지 확인
➡️ 대리인 명의라면 위임장, 인감증명서까지 꼼꼼히 요구하세요 - 을구 : 담보, 채권 설정 내역
➡️ 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 임차권 등 타인의 권리가 설정돼 있는지 확인
팁 : 등기부등본 발급은 무료가 아닙니다!
부동산에서 보여주는 사본이 아니라 신뢰도와 정확도 모두 비교 불가인 인터넷등기소 또는 정부24에서 최신본을 직접 발급받아 보시는 것을 추천드립니다.
4. 다가구주택 계약 시 반드시 선순위 임차인 확인
한 건물에 여러 세입자가 거주하는 다가구주택은 더욱 주의가 필요합니다.
왜냐하면 ‘보증금 반환 우선순위’에 따라 나의 보증금이 위험할 수 있기 때문입니다.
이때 꼭 확인해야 할 3가지 서류
- 전입세대 열람내역 : 현재 거주 중인 세대 수 확인
- 확정일자 부여 내역 : 본인의 확정일자 확보 여부 확인
- 선순위 임대차 보증금 확인서 : 기존 세입자들의 보증금 규모 파악
✅ 반드시 계약 전에 요청하세요.
서류 제출을 꺼리는 임대인은 99% 문제 있는 경우입니다. 조심해서 나쁠 것 없습니다.
5. 위반건축물은 반드시 피해야 하는 이유
위반건축물로 등록된 집은 계약 이후에 법적 문제가 발생할 확률이 큽니다.
무허가 증축, 용도 위반 등으로 인해 구청의 이행강제금이 부과되거나 심하면 강제 철거까지 이어질 수 있습니다.
🔍 확인 방법
- 해당 지역 지자체(구청, 시청 등)에 문의
- 부동산 중개사에게 “위반건축물 아님을 확인할 수 있는 서류” 요청
가격이 저렴한 집에는 반드시 이유가 있다는 사실을 명심하시기 바랍니다.
6. 전세보증보험은 선택이 아닌 필수입니다
전세보증보험은 최근 들어 전세사기 예방의 핵심 수단으로 자리 잡고 있습니다.
이 보험에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사가 대신 보상해주는 제도이므로 가입하시는 것을 추천드립니다.
가입 조건은?
- 보증금이 시세의 90% 이하
- 집 상태 및 임대인 신용도 등에 따라 차이 있음
가입처
- HUG(주택도시보증공사)
- HF(한국주택금융공사)
- SGI서울보증
비용은 몇 만 원 정도지만 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다.
7. 내 보증금은 내가 지킨다
부동산 거래는 많이 알고, 많이 확인하고, 많이 질문할수록 전세사기에서 멀어지고 보증금은 더 안전해집니다.
전세사기를 피하려면?
- 시세 확인 필수
- 등기부등본 꼼꼼히 분석
- 다가구주택일 경우 선순위 임차 확인
- 전세보증보험으로 안전장치 마련
여러분도 이번 글에서 추천해드린 6가지 확인 방법을 바탕으로 소중한 보증금을 지킬 수 있는 안전한 전월세 거래 하시기를 추천드립니다.